限定的に条件付きで当地に長期居住するビザを持つ外国人が既存の物件を自宅用として取得することも認められてはいますが、ビザが切れたり、自宅として使用しない場合には6か月以内の売却が必要になります。

上述の例以外でも、相続や財産分割によって外国人が既存の物件の譲渡を受けるケースがあります。例えば当地に親族がいない日本人永住者が遺言でオーストラリアの自宅を日本に住む親族に遺す場合、2021年以前はFIRB認可は必要ありませんでした。しかし2021年1月に法改正がなされ、遺言で外国人に不動産を遺す場合FIRB認可を得ることが義務付けられました。申請のタイミングは、管財人の分配手続きが終わり名義変更を行うことが明らかになったタイミング、または実際に名義が外国人相続人に変更されてから30日以内となっています。遺言書に記載がなければFIRB申請費用は相続人本人が負担することになり、申請しても認可が下りるかどうかの保証はありません。

一方遺言不存在で、法律に従って外国人近親者に自宅が相続されることになる場合、FIRB認可は必要ありません。これは自身の意思とは関係ない法の作用による相続であることが理由です。

また、離婚による財産分割により不動産が外国人配偶者に譲渡される場合は、財産分割がどのように決められたかによってルールが異なります。もし当地の家庭裁判所で財産分割について争い、裁判所のオーダーによって外国人が不動産を受け取る場合にはFIRB申請は必要ありません。これは遺言不存在の場合と同じで自分の意思に関係なく、法の作用（裁判所命令）によって決定する譲渡だからです。逆に、双方の間で交渉し合意した結果の譲渡であれば、自分の意思が関わる決定ですのでFIRB申請が必要になります。

上述の通り相続や財産分割を理由とした既存の物件の取得は可能ではあるものの認可が下りるかどうかがわからないばかりか、2023年12月には既存の物件のFIRB申請費用の大幅な引き上げが行われることが発表されました。政府の発表によると、100万ドル未満の物件の申請費用はこれまでの3倍の$42,300、100‐200万ドルの物件の場合$84,600、200‐300万ドルの物件は$169,200となります。更に賃貸に出す条件を満たすことができない場合にATOに支払う空室税についても、既存の物件の場合、税額は申請費用の2倍に増額することになります（100万ドル未満の物件の場合$84,600）。昨今の賃貸物件不足を受け、これまで限定的に認められていた既存物件を保有しようとする外国人の取得コストを引き上げ、賃貸市場へ出さない物件に対する罰則を強めることで、外国人に新築物件の購入、貸出を促すのが狙いです。FIRB申請費用の引き上げに加え、不動産取得にあたってはATOへの登録、空室税申告など外国人として多くの義務が発生するだけでなく、売却時にも税の優遇措置は受けられません。来年1月からは売却時に支払う非居住者のCGT源泉徴収についてもルールが変更となり、現行の物件価格$750,000以上に12.5%の源泉徴収というルールから、金額に関係なく非居住者の売却には売却価格の15%が課税されることになります。不動産を保有する外国人に対する課税強化政策は今後も続くと予想されますので、不動産取得を考える場合に専門家のアドバイスは不可欠でしょう。

投稿 相続、財産分割を理由とする外国人への不動産譲渡について は Yamamoto Attorneys｜Sydney｜山本法律事務所 に最初に表示されました。

購入の認可が下りても、外国人には更に外国人追加印紙税が課されます。税率はVIC州、NSW州、TAS州が8%、その他の州が7%となっています。それだけの費用を支払って物件を購入した後も、Land Taxの外国人追加税、更にはATOに対して毎年賃貸状況に関する申告をする義務もあります。

このように外国人が当地不動産を購入する場合、オーストラリア市民や永住権保有者と比較してかなりの余計な費用負担があるのは明らかです。

しかしながら、永住権を持っていたとしても、NSW州では外国人扱いを受ける場合もあり得ます。永住権を持つ非市民権保持者は不動産購入時にFIRB認可は免除されていますが、印紙税には異なるルールがあります。NSW州ではオーストラリア市民だけが外国人印紙税免除となっており、永住権、NZ市民権保有者、またサブクラス309か820のビザ、またはリタイアメントビザを保有し、当地に無期限で滞在できる場合であったとしても、外国人扱いとなってしまうケースもあるのです。具体的には売買契約書が締結された日から遡って過去12か月のうち、200日以上当地に居住していなくてはならないという『200日ルール』を満たさない場合です。このルールは2016年7月1日に導入されましたが、ルールが周知徹底されておらず、外国人追加印紙税を支払わず購入を終えたケースが多々あったと思われます。2021年には税務当局が大規模に調査を開始、移民局からの情報提供を受け、ルールを満たさず不動産購入を行った永住者などに対し未払い外国人追加印紙税の徴収を行いました。NSW州の場合、印紙税の支払いは契約締結から3か月以内に行う義務があり、既存の物件であれば、多くのケースで決済時に支払いを行うことになります。しかしOff-the-planの物件を購入する場合、契約日から12か月、または物件竣工時か決済時、いずれかの最も早いタイミングまで印紙税の支払いを延期することが可能という優遇措置が存在します。しかし200日ルールを満たさない永住者はこの優遇措置を受けることができないため、外国人追加印紙税を含め契約時から3か月以内に印紙税の支払いをする必要があるのです。

外国人への追加税はLand Taxにも導入されており、現在ACT州、NSW州、VIC州、QLD州が1.1％-2.25％の範囲で外国人に追加課税しています。

オーストラリア市民、永住者が保有する不動産に対する通常のLand Taxは、投資物件であること、また州ごとに決められている課税最低額を超える物件である場合にのみ課税されます。ACT州には非課税対象はありませんが、VIC州は$300,000以上、NSW州は$822,000以上、QLD州は$600,000以上が課税対象となりますので、ユニットなどは対象から外れる場合も多いでしょう。

しかしながら、NSW州で外国人の扱いを受ける場合、居住者は免税となる自宅物件も追加課税の対象となるだけでなく、最低課税対象額は設定されていないため、全ての不動産に対してLand Taxの外国人追加課税が発生することになります。

上述のようにNSW州は他の州に先駆けて居住実績のない永住者を外国人扱いとし追加の税徴収を行っています。他の州でも今後、同様の制度が導入される可能性は大いにあると言えるでしょう。少なくともNSW州で不動産を購入する場合、永住権を持っていても当地に居住する期間が短ければ税法上外国人扱いとなり、物件購入時だけでなく保有する間継続して重い税負担が求められることを認識して購入を検討することが重要です。

投稿 NSW州で不動産を購入する際の『200日ルール』とは は Yamamoto Attorneys｜Sydney｜山本法律事務所 に最初に表示されました。

しかしながら、引き渡しまでの期間が長いということは様々な不確定要素が存在することに他なりません。通常契約書には予定竣工月が記載されていますが、資金繰りや行政組織との折衝、天候などを理由にプロジェクトの進捗が遅れ、竣工が予定より大幅に遅れることがあり、場合によっては数年遅れることも珍しくありません。Off-the-Planの購入に際し、予定はあくまでも予定であり、様々な理由で遅延することを理解しておくことは重要です。更に、以下のようなリスクについても認識した上で購入を決定するべきでしょう。

１．適正価格の見極めが困難 　

完成していない物件に価値をつけるわけですから、 販売価格が適正であるかどうかを判断するのは非常に困難です。プロジェクトにより着工から竣工までの期間は数年に及ぶため、完成時の物件市場価格が契約価格よりも下がるリスクも認識する必 要があります。

２．融資を受けることが困難 　

決済のための銀行融資確約を契約の時点で受けることは大変困難です。購入を決める際に銀行から仮のローン認可を受ける形となりますが、銀行は一般に物件の鑑定評価 ができる段階になるまで融資を確約せず、決済前に行なう評価額を基準に融資査定を行なうので、決済前の評価額が契約時よりも下がった場合、決済時に必要な資金に不足が生じることもあります。銀行金利の上昇で、返済金利が想定以上に増える可能性もあります。また、例えば失職などの理由で、決済前になって仮融資許可が撤回されることもあり得ます。

３．契約金が長期間塩漬けになる 　

契約の時点で購入価格の通常5-10％を契約金として収めますが、引渡しまでの長い期間、この契約金が売主側で保管されることになります。また売主が物件引 渡し前に倒産した場合にはこの契約金が返金されないこともあり得ます。

４．仕上がりが契約時と異なることがある 　

売主側はさまざまな建築申請手続きを行なう中で 計画を変更せざるを得ないことも多くあります。そうした際、契約時と異なる仕上がりや仕様、更には物件面積まで一定の範囲内であれば買主の承諾なく変更できると謳っている契約も多々あります。

上記のような理由から、Off-the-Planでの購入では契約する前に契 約書の精査が何よりも重要と言えるでしょう。

投稿 Off-the-Planの購入 は Yamamoto Attorneys｜Sydney｜山本法律事務所 に最初に表示されました。

オーストラリアの不動産市場の上昇傾向が続いていますが、初めて自宅を購入しようと考えている方も多いのではないでしょうか。不動産エージェントから弁護士を雇うようにと言われても、弁護士に何をしてもらうのかよくわからないというご質問を頻繁に受けます。　今回は、不動産購入の契約締結までについての流れと留意点について解説します。

購入者(買主)の権利と利益を守る弁護士

まず購入者として留意すべき点は、不動産エージェントや銀行などのローンの提供者からのアドバイスは必ずしも買主の利益を考慮したアドバイスとは限らないということです。

不動産エージェントは、あくまでも売主のエージェントであり、売主の依頼によって任務を遂行するため、買主の利益のために行動するわけではありません。また、購入したい物件が見つかり、銀行など金融機関にホームローンを申請することもあるでしょう。貸し出しを行う金融機関は、申請人である購入者の返済能力やその不動産自体の担保価値の審査し、あくまでもローンを出してもその金融機関にとって大丈夫かという視点で動きます。

つまり、買主として最も聞きたい「この物件を買ってもよいだろうか」という点についてのベストアドバイスは、エージェントとローン提供者のどちらからも得られるわけではないということです。

不動産購入において買主の権利を守り、利益を最大化するよう努める義務を持つのはconveyancing（不動産所有権譲渡）を行う弁護士などです。弁護士は、依頼者である買主が「購入」という決定を行うために必要な関連情報を入手し、「買おうとしている家が自分の期待する物件であるか」や「内見だけではわからない問題が存在する物件かどうか」という買主の質問に答えられるよう努めます。このため、頼れる弁護士に不動産購入の法務を依頼することが大切です。

不動産購入の契約締結までの流れ

普通の買い物とは異なり、不動産の購入には書面による契約（contract）が交わされます。売主（vendor）と買主　(purchaser) がそれぞれ契約書に署名し、買主より売主に頭金が支払われた時点で契約締結　(exchange) となります。契約締結前の約束は何の拘束力も待ちませんが、契約締結以降は他方の同意が得られないと契約事項の変更等を行うことはできません。このため買主として契約締結以前にやるべきことは下記のとおりです。

• 物件について必要なレポート（調査書類）を全て入手
• 住宅ローン申請が承認されていることを確認
• 契約書の内容説明を弁護士から受け、売主との特別条件についての交渉を全て完了しておくこと

契約締結時には契約価格の通常10％が頭金 (deposit) として支払われます。エージェントが”SOLD”の看板を物件に掲げるのはこの時点となります。

クーリングオフ期間とは

クーリングオフ期間内であれば、契約締結後でも契約を取り消すことができます。契約締結前に弁護士のアドバイスを受けていない場合は、この期間に弁護士の助言を求め、必要調査やローン手続きの調整などを行うことができます。売主にはこうした権利は与えられませんが、買主がこの期間中に契約をキャンセルする場合は、NSW・ACT・QLD州では契約価格の0.25％　（VICでは0.2％）を売主に支払う必要がありますが、頭金の残金は買主に返済されます。

クーリングオフが認められる期間は州により異なります。例えば、NSW・ACT・QLD州では5日間、VIC州では3日間となります。ただし、オークションでの購入の場合、クーリングオフは対象外となるため、基本的に上述の①～③の事項をオークション前に完了しておく必要があります。

不動産市場がヒートアップしている現状下では、強気の売主より即決を迫られる場合も増えているようです。オークションでない通常の売買契約でもクーリングオフ期間無しで契約を要求してくる売主もいます。

契約にサインする前にクーリングオフ期間について確認することが大切です。

Part IIでは、必要調査や決済までについての注意事項について解説します。

本記事は法律情報の提供を目的として作成されており、法律アドバイスとして利用されるためのものではありません。

投稿 オーストラリアでの不動産購入の流れについて は Yamamoto Attorneys｜Sydney｜山本法律事務所 に最初に表示されました。